Du nouveau pour l’immobilier : le « Cosse » pour l’ancien

 Depuis le 1er février, un propriétaire mettant son bien en location à un niveau de loyer inférieur à celui du marché bénéficiera d’un abattement sur ses revenus locatifs proportionnel à l’effort consenti : plus le loyer est abordable, plus la déduction est importante. L’ambition est d’encourager prioritairement la location sociale et très sociale.

Cette mesure a pour objectif de mobiliser le parc privé de logements anciens pour permettre aux ménages modestes de se loger dans les endroits où les besoins sont les plus importants.

Le dispositif cible notamment les logements vacants avec pour objectif d’en remettre 50 000 sur le marché locatif d’ici à 3 ans.

 

Réduction d’impôt ou abattement sur les loyers ?

 

Avec la loi Pinel dans le neuf, l'acquéreur a droit à une réduction d'impôt égale à 12 % de l'investissement initial pour un engagement de location de 6 ans, 18 % s'il s'engage sur 9 ans et 21 % si l'engagement de location est prolongé jusqu'à 12 ans. Le prix de revient du logement est retenu dans la limite de 5.500 euros le mètre carré de surface habitable sans pouvoir dépasser globalement 300.000 euros. Cette réduction d'impôt entre dans le plafonnement annuel des niches fiscales à 10.000 euros.

 

Avec le dispositif Cosse, pas de réduction d'impôt, mais un abattement sur le montant du loyer imposable. Le montant de cet abattement varie de 30 % à 70 % voire même de 85%. Plus les loyers sont modiques et plus la zone locative est tendue, plus l'abattement est important.

 

Logements concernés

 

La loi Cosse s'applique aux logements anciens et récents, avec ou sans travaux, donnés en location nue et à titre de résidence principale pour le locataire, et pour lesquels une convention avec l'Anah a été conclue entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2019. Les revenus locatifs qui en sont issus se trouvent ainsi soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Contrairement à la loi Pinel, aucun niveau de performance énergétique n’est imposé.

 

Locataires concernés

 

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Il ne doit pas s'agit d'un ascendant ou d'un descendant. Il ne faut pas non plus que ce soit une personne qui occupe déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du contrat de location. Rappelons que dans le dispositif Pinel la location à un ascendant ou un descendant est tout à fait possible à la seule condition qu’il soit fiscalement détaché du foyer fiscal.

 

Zones géographiques

 

La loi Cosse reprend au Pinel le système du « zonage ». Le dispositif, applicable sur l'ensemble du territoire, sera renforcé dans les zones tendues, c’est-à-dire là où la demande de logements excède l'offre.

 

 

 Loyers et ressources du locataire plafonnés

 

La loi Cosse impose la signature d'une convention avec l'Agence nationale pour l'habitat (Anah) pour six ans sans travaux ou neuf ans si le propriétaire obtient aussi une aide aux travaux. Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention. En cas de départ du locataire, le propriétaire remet en location son logement dans les mêmes conditions. Le dispositif est valable trois ans : il est applicable à toutes les conventions conclues jusqu'au 31 décembre 2019.

 

Deux types de conventionnement sont en effet possibles.

 

La loi COSSE intermédiaire qui permettra le bénéfice d’un abattement de 15% ou de 30% dans les zones où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est important, c'est-à-dire les zones A, ABis et B1) selon le niveau de tension locative de la zone de situation de l’immeuble ;

 

La loi COSSE sociale, qui permettra le bénéfice d’un abattement de 50% ou 70% selon le niveau de tension locative de la zone de situation de l’immeuble en contrepartie d’un loyer plus faible. La loi COSSE très sociale, qui permettra de bénéficier d’un abattement de 85 % lorsque le bien est loué par une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé en vue d'une location à des ménages en grande précarité, et ce, quelle que soit la localisation du logement. En contrepartie le loyer est beaucoup plus faible.

 

Plafonds de loyers par type de convention et par zone

 

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Plafond intermédiaire	16,83	12,50	10,07	8,75	8,75
Plafond Social	11,77	9,06	7,80	7,49	6,95
Plafond très social	9,16	7,05	6,07	5,82	5,40

 

 Niveau de loyer et abattement par zone

 

La loi COSSE, c’est plusieurs niveaux d’abattements en fonction de la ville où se situe le bien auquel s’ajoute une vocation sociale plus ou moins forte.

 

Niveau de loyer

 

Niveau de loyer	Zone A/B1	Zone B2	Zone C
Intermédiaire	30 %	15 %	--
Social/très social	70 %	50 %	--
Intermédiation Locative	85 %	85 %	85 %

 

Le bénéfice fiscal se traduit donc par une réduction du revenu imposable. Un système qui est favorable aux contribuables dont la tranche marginale d'imposition est la plus élevée.

 

Modalités de fonctionnement

 

La déduction forfaitaire est calculée sur les revenus bruts tirés de la location du logement conventionné. Elle s'applique pendant toute sa durée de la convention, et ce, à partir du premier bail conclu pour l'application de la convention - ou en cas de renouvellement du contrat de location, à compter du bail renouvelé -.

 

À l'échéance de la convention, le bénéfice de la déduction peut être maintenu jusqu'à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction du bail tant que le même locataire reste en place et que toutes les autres conditions d'application, notamment celles portant sur le montant du loyer, sont remplies.

 

En cas de non-respect de l'un des engagements du bailleur ou de vente du logement ( ou des parts sociales si le logement appartient à une SCI) pendant la période d'engagement de location, l'avantage fiscal est remis en cause. Dans ce cas, le revenu foncier des années au titre desquelles la déduction spécifique s'est appliquée est réintégré au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession. Toutefois, aucune reprise n'est effectuée si ces évènements surviennent à la suite de l'invalidité sévère, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.

 

Pas de cumul avec d'autres dispositifs

 

Le "Cosse ancien" ne peut pas se cumuler, pour un même logement, avec les autres dispositifs fiscaux existants en faveur de l'investissement locatif (Duflot-Pinel, Borloo, Robien, Scellier, les déductions applicables aux monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du Patrimoine). Le micro-foncier n'est pas non plus compatible avec la nouvelle déduction forfaitaire.

 

Qu’en penser ?

 

La loi Cosse n’emporte pas l’enthousiasme des professionnels qui pointent la complexité du dispositif, la faiblesse des rendements et les craintes de dégradations immobilières des propriétaires lorsque le bail est très social. Même pour les contribuables fortement imposés, une location meublée semble préférable car elle offre des revenus non imposés par le jeu des amortissements.

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