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SCPI, l’outil pour préparer sa retraite

 

En 2017, selon les chiffres publiés par l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), en partenariat avec l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), les souscriptions de parts de SCPI se sont établies à plus de 6 milliards d’euros, soit une augmentation de 15,2% par rapport à l’exercice précédent, atteignant un nouveau record annuel depuis la création de ce support d’investissement il y a plus de quarante ans.

En 2018, le marché s'est calmé. Pour les six premiers mois de l'année, les souscriptions nettes de parts de SCPI se sont élevées à 2,4 milliards d’euros. Ce montant est en retrait de 37% par rapport à la collecte de la première moitié de 2017 (3,8 milliards d’euros).

Pour autant, les SCPI séduisent massivement les Français car elles ne manquent pas d’atouts pour les épargnants.

D’abord, elles sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct qui nécessite une mise de fonds importante. De plus, elles permettent de profiter du dynamisme du marché de l’immobilier professionnel, difficilement accessible au particulier. Elles offrent surtout des revenus réguliers sans avoir à se préoccuper de la gestion d’un bien au quotidien. En moyenne les SCPI de rendement servent en moyenne 4,45 % par an. Enfin, l’achat de parts de sociétés qui détiennent un parc immobilier composé d’actifs diversifiés (commerces, bureaux, entrepôts, résidences services) et situés dans les villes les plus dynamiques, voire à l’étranger, permet une réelle mutualisation des risques locatifs.

Comment les utiliser pour préparer la retraite

Dans une optique de préparation de la retraite, les SCPI offrent même quelques atouts supplémentaires, à condition de porter son attention sur quelques points de vigilance.

Le premier point à surveiller est la fiscalité. Depuis la transformation de l’ISF (Impôt sur la fortune) en IFI (Impôt sur la fortune immobilière), les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 million d’euros sont imposables à L’IFI. Les parts de SCPI entrent donc dans ce calcul.

Pour réduire sa facture fiscale, une solution existe cependant : le démembrement des parts de SCPI.

Concrètement, il s’agit de séparer la nue-propriété des parts et leur usufruit. L’épargnant qui achète la nue-propriété possède les parts de SCPI mais ne perçoit pas les revenus. Il récupérera la pleine propriété des parts à la fin de l’usufruit. L’usufruitier, de son coté, perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement.

Le premier avantage du démembrement est de réduire le prix d’achat de la part. Du coup, on réduit d’autant la valeur déclarable à l’IFI. Enfin, on s’évite de payer des impôts fonciers sur les loyers perçus. Bien caler la durée du démembrement

Dans le cadre de la préparation de la retraite, il suffit de bien caler la durée du démembrement afin que les revenus soient différés pendant la période de vie active où la fiscalité peut être parfois lourde. Une fois à la retraite, les dividendes perçus pallient alors la baisse des revenus.

Point important à ne pas négliger : pendant la période définie de démembrement, la revente peut d’avérer plus compliquée. Il faut donc bien toujours garder en tête que son horizon de placement est la retraite et n’y consacrer que des sommes dont on ne risque pas d’avoir besoin à court terme.

 

Le PEA revient en force avec la loi pacte

 

Les députés viennent de voter un programme de relance ambitieux du PEA et son petit frère le PEA-PME. Ils ont même mis au monde un petit nouveau, le PEA jeunes !

Le PEA souffre d’une réelle désaffection. Les chiffres parlent d’eux même : en 2000, les PEA sont au nombre de 7,3 millions (source Banque de France), mi 2017 il n’y en plus que 4 millions. Début 2018, le PEA a légèrement remonté la pente début 2018, à près de 4,6 millions de plans.

Dans le même temps, le nombre de PEA-PME dédiés aux PME et ETI, lui aussi progressé, de 57 690 fin mars 2017 à 74 407 fin mars 2018. Plutôt décevant pour un produit qui devait permettre de financer l’économie réelle !

Mais le PEA PME, dont la fiscalité identique à celle du PEA, dispose de contraintes plus fortes que celles du PEA : il ne peut recevoir que des titres d’ETI et de PME européennes, cotées ou non, là où le PEA accueille le même univers de titres mais sans contrainte de taille. En réalité, le PEA-PME n’est utilisé que par les contribuables ayant déjà atteint le plafond du PEA (150 000 €).

 

Le PEA PME s’ouvre aux « crowdfunding »

La nouvelle loi Pacte veut changer la donne en dotant le PEA-PME d’un atout supplémentaire : l’éligibilité des titres (titres participatifs, obligations classiques et minibons) proposés sur les plateformes de financement participatif (crowdfunding).

Une relance applaudie par les acteurs du secteur, puisqu’elle offrira une motivation fiscale aux prêteurs. Aujourd’hui soumis à la Flat Tax (30 %) ou l’imposition au barème, les intérêts ne seront soumis qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %) grâce à la détention dans un PEA PME mature. Soit une économie d’impôt de 12,8 % !

Grâce à cette réforme les intérêts de titres émis par financement participatif bénéficieront ainsi (pour un particulier) d’un meilleur traitement fiscal qu’un livret bancaire fiscalisé !

 

LE PEA classique s’assouplit.

La loi a aussi prévu d’assouplir les règles de fonctionnement du PEA classique, notamment les conditions de sortie.

Actuellement, tout retrait effectué sur un PEA avant les 8 ans du plan entraîne sa clôture.

Il sera désormais possible d’effectuer un retrait partiel dès le 5e anniversaire du plan. Un retrait entre 5 et 8 ans de détention aura pour unique conséquence de bloquer les nouveaux versements, comme c’est aujourd’hui le cas pour les retraits effectués passés le 8e anniversaire.

Passée cette date, l’épargnant pourra effectuer des retraits sans que cela n’entraîne de blocage des versements. Cette double mesure s’appliquera aussi au PEA-PME.

 

Un PEA pour les jeunes

Autre innovation, la création d’un PEA « jeune » pour « permettre aux jeunes mineurs de se constituer un capital avant de se lancer dans la vie active et se familiariser avec l’investissement en actions. » Rappelons qu’avant cette réforme seuls « les contribuables » avaient accès au PEA.

Pour ne pas se faire taxer d’offrir un nouveau produit de défiscalisation pour les riches, les députés ont pris soin de mettre en place un dispositif anti abus.

Le PEA Jeunes fonctionnera comme un PEA « classique », à deux différences près. D’une part, son plafond de versements sera limité à 25 000 euros. D’autre part, il se transformera en PEA « classique » une fois que son détenteur sera sorti du foyer fiscal des parents suite à son vingt-cinquième anniversaire.

Il est également prévu que le total des versements des enfants et des parents n’excède pas le plafond du PEA par foyer.

 

La fin de l’impunité pour les squatteurs

 

La loi logement prévoit de supprimer le délai légal de deux mois dont bénéficient les squatteurs pour trouver un nouveau logement. Ces occupants illégaux ne seront également plus protégés par la trêve hivernale qui empêchait la police de les expulser.

Jusque-là, les occupants illégaux pouvaient bénéficier d'un délai légal de deux mois, prévu par l'article L 412-1 du Codes procédures civiles d'exécution, « entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l'expulsion ».

La future loi logement prévoit de le supprimer, comme le précise son article 58 ter voté par la commission mixte paritaire. Ce même article 58 ter prévoit également de faciliter les expulsions de squatteurs. Ces occupants illégaux ne pourront plus bénéficier de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) qui, à l'origine, ne leur était pas destinée. Désormais, seuls les locataires bénéficiant d'un bail seront protégés par la trêve hivernale. Cette mesure était inscrite dans le Code des procédures civiles d'exécution depuis mars 2014 mais « les préfets se retranchaient derrière la trêve hivernale pour ne pas intervenir », dénoncent les parlementaires.

Pour inciter les préfets à recourir plus systématiquement aux forces de police pour expulser les occupants illégaux, la loi logement donne une définition plus précise des squatteurs. Sont identifiés comme tels, « les personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d'autrui, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes ». un foyer, soit 150 000 euros.

 

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